土地管理業者のプロが75人います

〇よくある質問 Q：底地・貸宅地の管理は、何をしてくれるんですか？ A：地代の集金管理、土地賃貸借契約の更新手続き、建替え・借地権譲渡承諾への対応を行います。 Q：地代・更新料の相場はありますか？ A：目安はありますが、相場が形成されているとは言えません。 Q：土地賃貸借契約の更新手続きは、何をしてくれるんですか？ A：更新料の請求代行、借地権者側の相続手続きのサポートが主な業務です。 Q：土地賃貸借契約の更新期限が過ぎていた場合は、どうなるのでしょうか？ A：従前の契約と同一の条件にて、更新（法定更新）されたことになります。

〇 依頼者の意向に寄り添い続けています。 〇 初回相談について Q：費用はかかりますか？ A：いえ、初回相談には、費用はかかりません。 Q：初回相談は誰が対応してくれるんですか？ A：代表がすべてのご相談をお受けしております。 〇報酬について Q：月額管理料はいくらですか？ A：月額地代の10％ですが、管理物件数により調整することもあります。 Q：業務の依頼後、追加の費用がかかることはありますか？ A：報酬規定に記載していない費用を、請求することはありません。

★不動産登記の基礎知識 不動産登記とは？ 登記とは、権利関係などを公に明らかにするために設けられた制度のことで、不動産登記、商業登記、法人登記、動産譲渡登記、債権譲渡登記、成年後見登記、船舶登記などさまざまな種類があります。その中でも「不動産登記」は土地や建物が誰が所有している不動産なのかをものなのかを明確にするために行われています。不動産登記を行うと、法務局が管理する公の帳簿に土地・建物の大きさ、所在や所有者の名前・住所、抵当権や地役権等の内容等が記録されます。この情報は手数料を支払えば誰でも入手する事が可能となっており、法務局窓口で交付する場合600円/1通、オンライン請求の場合480円～500円/1通、閲覧する場合は450円の手数料となっています。（2020年3月現在）

Q1：クライアント様のよくある悩み、相談事にはどのようなものがありますか？ A1：主に以下の5つの切実なお悩みやご相談をいただいております。23区内の土地ならではの高額な資産価値が、かえって大きな不安の種になっているケースがほとんどです。 1️⃣ 「遠方に住んでいて、23区内の実家や空き地を簡単に見に行けない」 具体的な相談内容： 「親が亡くなり、実家（大田区）が空き家になったが、自分は現在地方（または海外）に住んでいる。新幹線や飛行機を使ってわざわざ見回りに来るのは、交通費も時間もかかって本当に大きな負担になっている」 寒河江様の解決策： 現地に一番近いプロとして、定期的な見回り（巡回）を代行し、室内の換気や通水、外回りの写真付きレポートをお届けして遠方の安心をサポートします。 2️⃣ 「近隣住民からの苦情や、行政からの指導が来ないかヒヤヒヤしている」 具体的な相談内容： 「空き地の雑草が伸び放題で、虫が発生したり、不法投棄のゴミが捨てられたりしている。隣の家の敷地に庭木の枝がはみ出しており、いつ苦情が来るか気が気でない。また、放火や不審者の侵入など、防犯面・防災面でも非常に不安だ」 寒河江様の解決策： 草むしりやゴミ拾い、近隣へのご挨拶代行などのトラブル予防はもちろん、万が一の被害時にも迅速に現地へ駆けつけます。 3️⃣ 「2024年の『相続登記義務化』など、法律や名義変更の手続きがよく分からない」 具体的な相談内容： 「数年前に亡くなった祖父のままで名義変更をしていない土地がある。法律が変わってペナルティ（過料）があると聞いたが、親族がバラバラに住んでいて、誰にどう相談して手続きを始めればいいのか全く見当がつかない」 寒河江様の解決策： チームの司法書士・弁護士が、複雑な親族関係の調査から相続登記（名義変更）まで、窓口一つですべての法的手続きをクリアにします。 4️⃣ 「23区内の土地は価値が高い分、将来の『相続税』がいくらかかるか恐怖を感じている」 具体的な相談内容： 「とりあえず土地を維持しているが、東京23区の土地は路線価が高いので、将来自分が亡くなったときに子供たちに莫大な相続税がかかるのではないかと心配。今からできる税金対策（小規模宅地等の特例など）があれば教えてほしい」 寒河江様の解決策： 専属の税理士チームが迅速にシミュレーションを行います。特に土地の価値を最大80%カットできる「小規模宅地等の特例」の条件を満たすための管理・運用方法を、今の段階から逆算してアドバイスします。 5️⃣ 「維持費（固定資産税）ばかりかかって損をしている。売るべきか、貸すべきか迷っている」 具体的な相談内容： 「毎年、高い固定資産税の通知書が来るたびにため息が出る。ただ放置しておくのはもったいないが、下手にアパートを建てて借金をするのも怖い。一番手残りが多くなり、家族が揉めない『出口（売却・活用）』の正解を知りたい」 寒河江様の解決策： ただ管理するだけでなく、不動産コンサルタントとしてのプロの視点から、売却（仲介）、借地、駐車場活用、あるいは「相続前の今売るべきか、相続後に売るべきか」という最適な売却タイミングをご提案します。

Q2：クライアント様の悩みに対して、どのような工夫をした提案を行っていますか？ A2：単なる「作業の代行（草むしりや見回り）」で終わらせず、お客様の「将来の経済的利益」と「精神的な安心」を同時に生み出す、一歩進んだコンサルティング型の提案を行っています。具体的には以下の4つの工夫を徹底しています。 ① 【遠方の安心】写真・動画付きの「デジタル巡回レポート」 お悩みへのアプローチ： 遠方に住んでいて現地を見られない不安 工夫している提案： 見回りの際には、敷地内の状況、建物の傷み（クラックや雨漏りの兆候）、雑草の伸び具合などを細かく写真や動画に収め、LINEやメールで迅速に報告します。 ただ「異常なし」と伝えるだけでなく、「隣の木の枝がそろそろ境界を越えそうなので、今のうちに剪定の手配をしましょうか」といった、一歩先を読んだ具体的な維持・予防のご提案をいたします。 ② 【手残りを最大化】管理段階からの「小規模宅地特例」逆算シミュレーション お悩みへのアプローチ： 東京23区ならではの高額な相続税の恐怖 工夫している提案： 23区内の土地は非常に価値が高いため、将来の相続税が大きなリスクになります。そこで当社では、管理をお引き受けした段階で、チームの税理士とともに「将来、この土地に小規模宅地等の特例（評価額最大80%減額）が使えるか」を検証します。 「今のうちに誰が名義人になるべきか」「現在の管理体制で特例の要件を満たせるか」など、税金を劇的に安くするための管理方法を今のうちからアドバイスします。 ③ 【法改正にも安心】士業ネットワークによる「相続名義の一括整理」 お悩みへのアプローチ： 相続登記の義務化や複雑な手続きが分からない 工夫している提案： 2024年から義務化された相続登記（名義変更）が未了のまま放置されている土地については、管理と並行してチームの司法書士や弁護士が即座に動きます。 親族がバラバラに住んでいるような複雑なケースでも、私たちが窓口一つ（ワンストップ）となり、戸籍の収集から遺産分割協議書の作成、名義変更までを一括でサポート。お客様が別々の専門家を探して何度も同じ説明をする手間を一切省きます。 ④ 【損をさせない】「売却・活用・維持」の3軸で考える出口戦略の提示 お悩みへのアプローチ： 固定資産税の負担や、売るべきか貸すべきかの迷い 工夫している提案： 「毎年、税金を払いながらただ土地を維持する」のは一番もったいない選択です。 不動産コンサルタントの視点から、「①今すぐ売却（仲介）した場合の手残り」「②一時的に駐車場等で活用した場合の収支」「③相続が発生した後に売却した場合の税金面のメリット」の3つのシミュレーションを比較提示します。 お客様の家族構成や資金事情に寄り添い、将来「あの時、寒河江さんに相談して本当に良かった」と言っていただける最適な「出口（ベストなタイミングと方法）」をご提案します。

Q3：得意な作業・工事、もしくは得意なメーカー（得意な分野）に関して教えてください。 A3：私たちは物理的な「敷地の維持管理（草刈り・見回り）」はもちろんのこと、不動産コンサルタントおよび士業ネットワークを活かした「土地の価値を高めるための専門実務（権利調整・インフラ調査・越境対応）」を最も得意としています。 1️⃣ 得意な実務・作業：近隣トラブルを未然に防ぐ「越境解消・境界立ち会い」 得意な理由と内容： 23区内の密集地にある土地や古い実家では、「隣の家の木やフェンスがはみ出している（越境）」「境界線が曖昧で揉めている」というトラブルが頻発します。 私たちは、ただ見回るだけでなく、将来の売却や相続をスムーズにするために、隣地オーナー様との丁寧な対話による「越境の合意書作成」や「境界確定のための専門家（土地家屋調査士）の手配・立ち会い」といった、デリケートな交渉・調整作業を得意としています。 2️⃣ 得意な実務・作業：空き家を安全に守る「インフラ防犯・巡回メンテナンス」 得意な理由と内容： 建物が残っている土地（空き家）の場合、通水（水道を流して配管の錆や臭いを防ぐ）や換気、雨漏りの早期発見が建物の寿命を大きく左右します。 また、不審者の侵入や放火を防ぐための「防犯鍵への交換」「センサーライトの設置」「各種防犯機器（ネットワークカメラ等）の選定・設置アドバイス」など、物件の資産価値を落とさないための物理的な防犯・防災対策作業を迅速に行うことが得意です。 3️⃣ 得意な分野（チーム力）：税務・法務のプロが集結した「ワンストップ・スキームの構築」 得意な理由と内容： 私たちの最大の強みは、弁護士・税理士・司法書士が一体となった「相続対策の知恵袋」チームによるバックアップ体制です。 「土地の管理」をスタート地点として、名義変更（相続登記）、固定資産税の減税対策、そして最も手残りが多くなる「小規模宅地等の特例」の適用スキーム構築まで、複雑な机上論をクリアにして実行に移す「仕組みづくり」が最も得意な分野です。