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中古住宅購入&リフォームの注意点!費用相場・住宅ローンについて詳しく解説

2023/01/24
リノベーション
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費用を少しでも押しつけるために、中古住宅を購入してからリフォームを検討する方も多いでしょう。大切です。 そこで今回は、中古物件を購入してリフォームする際にかかる費用や利用可能な住宅ローン、購入時の注意点についてをわかりやすく解説します。

中古物件購入&リノベーションするメリット

新築ではなく中古住宅を購入してリフォームする場合、どのようなメリットを得られるのかわからない方もいるでしょう。 ここでは、中古物件を購入してリノベーションするメリットを紹介します。

新築住宅より購入費用を抑えられる

中古物件をリノベーションするメリットには、新築住宅より購入費用を抑えられることが挙げられます。住宅の価格は、築年数に応じて下がるのが一般的です。さらに、木造住宅の場合は、税法上の耐用年数である22年を目安にそれ以降は築年数が22年を超えると建物自体の価値はほぼゼロになるといわれています。

築年数が長いからといって、住めなくなるわけではありません。しかし、物件を売り出しても買い手が見つかりにくく、土地価格だけで販売されていることも多いです。中古物件は購入費を抑えられてもリノベーションは別途費用がかかりますが、それでも総額費用は新築物件より安くなります。

希望とする物件・立地条件を満たしやすい

駅に近い立地や人気エリアにある新築物件は取り合いになり、購入するのが難しいです。一方の中古住宅は新築よりも物件数が豊富であり、希望する物件や立地条件を満たした物件から選べます。

リノベーションを前提とした物件選びであれば、間取りはあとで変更することも可能です。また中古物件の場合はすでに家が建っているため、購入前に内見すれば周辺環境や日当たり、生活の利便性を事前に確認できます。実際に住んだときの具体的なイメージを掴みやすくなるため、理想と現実のギャップを埋められるのも魅力でしょう。

自分好みの住まいづくりができる

新築建売住宅の場合、基本的に間取りや内装デザインがすでに決まっています。中古物件を購入してリノベーションすれば、自分好みの空間に自由にカスタマイズすることが可能です。場合によっては、和室から洋室にリノベーションすることもできます。

マンションは管理規約でリフォーム内容に制限があることがほとんどですが、戸建ての場合は比較的自由度が高いです。使用する床材や施工内容も理想に近づけられるため、ライフスタイルに合わせた住空間を実現できます。理想の空間を作りたい方には、中古物件を購入してリノベーションするのがおすすめです。

中古物件購入&リノベーションするデメリット

中古物件のリノベーションには、多くのメリットがあります。ただ事前に確認しておくべきデメリットがあることも事実です。ここでは、中古物件を購入してリノベーションする際のデメリットをまとめました。後悔しないためにも、事前に確認して中古物件を購入するか決めましょう。

中古物件の状態によってはリフォーム費用が高くなる

築年数が長い中古物件の場合、梁や柱など建物の基盤の劣化が進んでいる場合があります。とくに木造住宅では、白アリが増殖して木材が腐敗している事例も少なくありません。このような場合は、スケルトンリフォームが必要になります。

スケルトンリフォームとは、床や壁、天井をすべて解体して間取りから作り直す施工方法のことです。排水管も手を加えられるため、通常のリフォームでは難易度が高いキッチンや便器、洗面台など水回りの移動や変更もおこなえます。ただし、建物の基盤からリフォームするため費用が高くなるのです。

また、建築基準法が改正された1981年以前に建てられた中古住宅は、旧耐震基準が基準です。旧耐震基準は現在の耐震基準よりも基準が甘く、大規模な地震が起きたときは建物が崩壊するおそれもあります。そのためにも、安心かつ安全に生活するためには、リフォームする際には適切な耐震補強が必要です。ただし建物の基盤は外から確認できないうえに、一般の方には判断が難しいです。リフォーム業者に依頼してチェックしてもらいましょう。

リフォーム完了まで住めない

購入してもすぐには住めないため、その点を考慮して中古物件を購入するのか決めることが必要です。新築を購入した場合、必要な手続きが終わればすぐに住むことが可能です。ただし購入した中古住宅をリノベーションする場合は、購入から引き渡しまでさまざまなプロセスを踏まなければいけません。

施工内容によっては、工事が完了するまで3〜4ヵ月程度かかります。リフォームが完了するまでは、現在の住居に住み続けることが必要です。場合によっては仮住まいを用意する必要もあるため、費用をかけたくない場合は、現在住む住宅の退去日と転居日のタイミングを合わせましょう。

住宅ローンの審査が通りづらい

高額な住宅の購入には、住宅ローンを利用する方も多いでしょう。ただし、新築物件に比べて中古住宅は住宅ローンの審査に通りにくいといわれています。住宅ローンとは、住宅を改築・購入する際に使える、金融機関からの融資制度です。

住宅ローンの審査が厳しくなるのは、建物自体の担保価値が低いためです。築年数によって異なるため、すべての中古物件の担保価値が低いわけではありませんが、住宅ローンの審査が通らないことも想定して資金計画を立てる必要があります。

中古住宅のリフォーム費用相場

中古住宅を購入してリフォームする場合にかかる費用は、施工内容によって変わります。また、中古物件の購入するにあたって、火災保険料や登記料などの諸費用もかかるため注意しなければいけません。ここでは施工内容別のリフォーム費用をまとめました。それぞれの費用相場を確認していきましょう。

水回りリフォームの費用相場

新築物件に比べて、中古住宅は台所やお風呂、トイレなどの水回り設備の性能が劣ります。より使いやすくするためには、新しい水回り設備の導入が必要です。またデザイン性に優れた製品も多いため、リフォームによって理想的な空間に仕上げられます。水回りをリフォームする際にかかる費用は、次のとおりです。

【水回りリフォームの相場一覧】

施工箇所費用相場
キッチン50万~150万円
浴室50万~150万円
便器20万~50万円
洗面台20万~50万円

水回りのリフォーム費用は、施工方法や製品のグレードによって大きく異なります。ライフスタイルや予算に応じて適切なものを選びましょう。

内装リフォームの費用相場

築年数が長い中古住宅は、修繕や補修が必要になることも多いです。小規模な内装リフォームであれば、そこまで施工費用はかかりません。ただし壁紙や床材は豊富な種類があるため、自分好みの素材やカラーを選べるのもポイントです。内装をリフォームする際にかかる費用は、次のとおりです。

【内装リフォームの費用相場一覧】

壁紙の交換1千円前後(平方メートル)
床材の張り替え1万~7万円(帖)

理想のライフスタイルや空間を実現するために、間取りを変更したい方もいるでしょう。間取りの変更は内装リフォームに比べて大掛かりな工事になるため、比較的高額になります。間取りをリフォームする際にかかる費用は、次のとおりです。

【間取り変更、部屋の拡張などの費用相場一覧】

間取り変更20万~350万円
リビングの拡張40万~90万円
間仕切り壁の撤去7万~23万円
間仕切り壁の設置8万~25万円

屋根・外壁のリフォーム費用相場

中古物件に長く安心して住み続けるには、屋根や外壁工事が欠かせません。外壁は定期的なメンテナンスをおこなわないと防水性を失うため、内部に雨水を侵入させてしまうおそれがあります。

屋根材も見た目にはわからなくても、内部が腐食して劣化が進んでいる場合も多いです。その状態を放置すると雨漏りのリスクがあるため、リフォーム時にメンテナンスをおこなう必要があります。外壁や屋根のリフォーム費用は、次のとおりです。

【外壁・屋根リフォームの費用相場一覧】

外壁・屋根50万~350万円

リフォーム費用に幅があるのは、製品のグレードや施工方法によって変わるためです。とくに、屋根のリフォームは施工方法によって工事期間も大きく変わるため注意しなければいけません。

耐震・断熱のリフォーム費用相場

中古住宅で快適に暮らすために、耐震・断熱リフォームを検討しましょう。1981年以前の住宅は、旧耐震基準に基づいて建てられています。旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも倒壊しない構造基準のことです。ただし、震度6強が計測された熊本地震では、旧耐震基準の木造建築の崩壊率は28.2%だったことが報告されています。

日本は地震が多い国であるため、大規模な地震が起きたときは建物が崩壊するおそれもあります。1981年以降は耐震基準が改正され、震度6強・7程度の地震でも倒壊しない構造水準である新耐震基準が制定されました。しかし、多くの中古住宅は新耐震基準を満たしていないため、リフォーム時に耐震性を補強する施工が必要になるのです。

また、中古物件は断熱材の厚みが薄いことも少なくありません。断熱材が薄いと室内の温度も下がるため、冬は過ごしにくいといった問題が生まれます。場合によってはエアコンをつける時間が長くなるため、光熱費も上がるはずです。中古物件をリフォームするときは、断熱性能を高める施工が必要です。耐震・断熱のリフォーム費用は、次のとおりです。

【耐震・断熱リフォームの費用相場一覧】

耐震リフォーム25万~200万円
断熱リフォーム4,000~3万円(平方メートル)

諸費用

中古住宅を購入してリフォームする際は、購入費用のほかに諸費用の支払いが必要です。具体的には、住宅ローン借入費用や登記費用、火災や地震など各種保険料、引越し費用などが想定されます。諸費用は意外と忘れがちであるため、どのくらいの費用がかかるのか確認しておきましょう。

また、リフォーム工事はスケジュール通りに進むとは限りません。悪い天候が続くと施工が中断され、工事期間が延びることもあります。現在住む住宅の退去日とのタイミングがズレるため、仮住まいの手配が必要になるおそれもあります。

中古住宅リフォームに使える住宅ローンとリフォームローン

新築住宅に比べると、築年数の長い中古住宅は費用を安く抑えられます。ただ、水回り設備や間取り変更、耐震・断熱性能を高めるなどのリノベーションをおこなうと、費用が高額になることも多いです。

中古物件の購入費用を少しでも抑えたい方におすすめするのが、中古住宅リフォームに使える住宅ローンとリフォームローンです。ただし、施工内容によってはローンを組めないこともあるため注意してください。

住宅ローン

住宅物件を購入する際に利用できるローンで、土地と建物を担保に借りられます。一般的なローンに比べて金利が低いものの、長期にわたり安定的な返済が求められるのが特徴です。

住宅ローンを借り入れるためには、審査に通らなければなりません。審査では、安定かつ継続的な収入があることが重要視されます。

借入先は金融機関のほかに、フラット35や財形住宅融資、自治体融資などがあります。基本的には、新築や中古にかかわらず利用可能です。ただし、中古住宅は返済途中で担保の価値が失われるため、借入期間に制限がかかる場合もあります。どのくらいの返済期間を確保できるか、確認していきましょう。

リフォームローン

修繕や間取り変更のリフォームで利用できるローンです。キッチンやトイレなど水回り設備機器の交換、屋根や外壁の修繕、子ども部屋の分割などでも使用できます。これらのリフォームをすべておこないたい場合、大規模な工事が必要になるため費用が高額になることも多いです。

住宅ローンとの違いは、借入時の条件です。リフォームローンは、借入限度額は低く金利が高いといった特徴があります。ただ、住宅ローンに比べると審査結果がわかるまでの期間が短く、最短数日でローン審査が完了します。

リフォーム一体型住宅ローン

リフォーム費用と住宅購入費用を合わせて借り入れできるローンです。リフォーム費用は、住宅ローンと同じ低い金利が適用されます。ローンの返済期間は最大35年間で、長く借りられる点も特徴です。中古住宅を購入してリノベーションする場合は、リフォーム一体型住宅ローンを検討しましょう。

中古物件を購入する際の注意点

中古住宅を購入する際には、注意したいポイントがあります。事前にしっかり確認して、中古住宅の購入を進めましょう。

希望のリフォーム内容を実現できるか

中古住宅の建築工法や配管の位置によっては、希望したリフォームができない場合があります。とくにマンションの場合は配管の位置が共用部にあり、自由に動かせないことも多いです。

木造住宅の工法によっては、間取り変更が難しい場合があります。ツーバイフォー工法やプレハブ工法などは構造上、解体できない壁があるため間取り変更が難しいです。物件を購入する際には、希望のリフォームを実現できるのか確認しておきましょう。

再建築不可物件は住宅ローンが通りにくい

購入希望の中古住宅が再建築不可物件の場合、原則的に住宅ローンの審査が通りにくくなります。再建築不可物件とは、建物を解体して更地にしても、そこに新しく建物を建てられない土地のことです。

一般的な中古物件に比べると安価に購入できるため、費用重視で物件を選んでいる場合は、再建築不可物件である可能性もあります。審査が下りても、通常より金利が高かったり一定以上の頭金が必要だったりするため、注意しなければなりません。

旧耐震基準と新耐震基準どちらの物件か

1981年以前に建てられた中古住宅は、旧耐震基準に基づいて建築されたものです。そのため、大規模な地震が発生したときは倒壊するおそれがあり、耐震補強の工事が必要になります。なるべく費用を抑えたいのであれば、震度6〜7にも耐えられる新耐震基準で建てられた物件を選びましょう。

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新築物件を購入するよりも、値段が抑えられることが魅力的な中古住宅。土地購入やリフォームなどの費用も踏まえて、理想の家づくりが出来ると良いですね。

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